Khi các định hướng quy hoạch và phát triển đô thị theo mô hình TOD từng bước được cụ thể hóa, nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục được bổ sung, một dòng sản phẩm hướng đến khả năng chi trả của đông đảo người dân đang được chú ý hơn. Theo tôi, nhà ở xã hội có thể trở thành “làn gió mát” của thị trường trong nửa đầu năm 2027.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
Ngày 22/10, Quốc hội nghe báo cáo về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Các nội dung đang được xem xét liên quan đến hợp đồng, minh bạch thông tin và quản lý giao dịch. Đây là dự thảo, chưa phải quy định mới đã có hiệu lực.
Cơ chế bảo đảm khoản 5 phần trăm cuối hợp đồng
Dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng thông qua tài khoản phong tỏa hoặc thỏa thuận giữa các bên. Đây là khoản thanh toán cuối hợp đồng, cần phân biệt với tiền đặt cọc đầu giao dịch.
Đặt cọc và huy động vốn là vấn đề đã được nêu ở kỳ trước
Cơ quan thẩm tra đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn thực hiện dự án; kiểm soát những khoản thu khác có bản chất huy động tiền trước thời điểm được phép.
Tiếp nối kỳ 4: Tú đã nêu vấn đề quản lý giữ chỗ, tiến độ mở bán và trách nhiệm hoàn cọc. Nội dung thẩm tra lần này cho thấy vấn đề đã được chỉ ra cũng là một vướng mắc đang được đặt ra để xem xét tháo gỡ. Điều đó chưa có nghĩa các kiến nghị cụ thể ở kỳ trước đã được đưa vào dự thảo hoặc được thông qua.
Hợp đồng và dữ liệu giao dịch
Các nội dung được đề xuất còn gồm mã định danh điện tử, giao dịch điện tử và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Cơ quan thẩm tra yêu cầu làm rõ nhu cầu thực tiễn, tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro của việc mở rộng chuyển nhượng hợp đồng.
Infographic tóm tắt dự thảo
Tư liệu do tác giả cung cấp. Infographic tóm tắt, không thay thế văn bản pháp luật chính thức.
Nguồn 1 • Báo Chính phủ • Báo cáo hai dự án luật ngày 22/10 ↗
Việt Nam ký hiệp định thương mại tự do với EFTA
Ngày 18/10/2026, tại Hà Nội, Việt Nam và các nước thành viên Hiệp hội Mậu dịch tự do châu Âu ký Hiệp định thương mại tự do Việt Nam–EFTA. Bốn thành viên EFTA là Thụy Sĩ, Na Uy, Iceland và Liechtenstein.
Hiệp định bao gồm hàng hóa, dịch vụ, đầu tư, sở hữu trí tuệ, mua sắm chính phủ, cạnh tranh và phát triển bền vững. Các bên kỳ vọng mở rộng thị trường và tăng hợp tác về vốn, công nghệ, quản trị doanh nghiệp.
Theo trang thông tin chính thức EFTA tại thời điểm rà soát, hiệp định đã ký nhưng đang chờ có hiệu lực. Việc ký FTA không có nghĩa Việt Nam gia nhập EU hoặc trở thành thành viên EFTA.
Lễ ký Hiệp định Việt Nam–EFTA ngày 18/10/2026. Nguồn ảnh BCT/Báo Chính phủ.
Nguồn vốn cho các dự án trọng điểm Đông Nam Bộ
Tại hội nghị về nguồn lực tài chính ngân hàng ngày 23/10, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết 15 dự án trọng điểm vùng Đông Nam Bộ có tổng nhu cầu vay khoảng 757.000 tỷ đồng. Hai dự án đã được giải ngân tổng cộng 39.322 tỷ đồng.
Những trở ngại được nêu gồm thủ tục đầu tư, đất đai, giải phóng mặt bằng; chênh lệch kỳ hạn giữa nguồn huy động và khoản vay dài hạn; năng lực quản trị và mức độ minh bạch của doanh nghiệp.
Ngân hàng Nhà nước đề nghị phối hợp tín dụng với vốn chủ sở hữu, trái phiếu, cổ phiếu và hợp tác công tư.
TP.HCM lên kế hoạch chuyển gần 110 ha sang nhà ở xã hội
Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng có diện tích 109,91 ha, tại khu vực Tân Nhựt và Bình Lợi thuộc Bình Chánh cũ, được đưa vào kế hoạch rà soát chuyển chức năng sang đất đơn vị ở để phát triển nhà ở xã hội.
Kế hoạch đặt mốc hoàn tất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 15/12, tiếp tục thủ tục quy hoạch, đất đai và xây dựng vào đầu năm sau. Đây là bước chuẩn bị, chưa phải thông báo khởi công hoặc nhận hồ sơ mua nhà.
Khang Phúc là chủ đầu tư dự án công nghiệp hiện tại; thông tin này không tự xác nhận đơn vị được giao dự án nhà ở xã hội mới.
Thêm hai dự án được tháo gỡ cấp sổ hồng
Ngày 22/10, Tổ công tác 1645 xem xét giải quyết cấp sổ cho 750 căn tại dự án nhà ở lực lượng Công an nhân dân ở số 2 đường Song Hành và 495 căn hộ tại số 5B Phổ Quang.
Dự án Song Hành do Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường làm chủ đầu tư. Trong 750 căn đủ điều kiện, có 657 căn nhà ở xã hội và 93 căn thương mại. Dự án 5B Phổ Quang thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh.
Báo cáo được công bố cho biết 43.200 căn đã được cấp sổ, tính đến ngày 21/9; 13.949 hồ sơ còn chờ người mua hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Cần phân biệt hồ sơ đủ điều kiện với giấy chứng nhận đã được cấp.
Metro số 2 và cơ chế phát triển đô thị quanh nhà ga
Mục tiêu triển khai cả 11 nhà ga trong năm 2026
Theo thông tin MAUR tại họp báo ngày 22/10, tuyến Bến Thành–Tham Lương đang thi công tại 5 nhà ga; dự kiến thêm 3 ga cuối tháng 10 và 3 ga trong tháng 12. Mục tiêu là triển khai cả 11 ga trong năm 2026.
Số liệu trên phản ánh trạng thái thi công theo báo cáo mới. Không đồng nhất việc rào chắn hoặc chuẩn bị mặt bằng với thi công nhà ga.
Hình minh họa metro từ ảnh đại diện bài viết Tuổi Trẻ; không phải ảnh hiện trạng thi công.
Nguồn 8 • Tuổi Trẻ • Tiến độ Metro số 2 ↗
Đề xuất khoản thu trong khu vực TOD
Dự thảo được HĐND thành phố thẩm tra đề cập khoản thu 1% giá trị chuyển nhượng tại lần chuyển nhượng đầu tiên đủ điều kiện trong khu vực TOD. Dự thảo còn đề cập khoản thu đối với diện tích sàn tăng thêm do điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch. Đây là nội dung đề xuất, chưa trình bày như nghĩa vụ đã có hiệu lực.
Nguồn 9 • HĐND TP.HCM • Thẩm tra các dự thảo quy hoạch và kiến trúc ↗
Định giá đất và thị trường cho thuê
Thông số bán hàng trong Quyết định 85 phục vụ định giá đất
Quyết định 85/2026/QĐ-UBND ngày 21/10 của TP.HCM quy định các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí phát triển và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Nội dung bao gồm thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy sử dụng trong xác định giá đất.
Các thông số này phục vụ tính toán định giá đất; không nên hiểu thành lịch mở bán bắt buộc áp dụng chung cho dự án. Nội dung này khác với đề xuất điều tiết tiến độ bán hàng của tác giả trong kỳ trước.
Nguồn 10 • Thư Viện Pháp Luật • Giới thiệu Quyết định 85 ↗
Một số shophouse khối đế có khách thuê trở lại
Ghi nhận được công bố ngày 23/10 cho thấy một số mặt bằng khối đế chung cư tại TP.HCM thu hút các dịch vụ thiết yếu sau khi chủ nhà điều chỉnh giá thuê. Tại các khu vực khảo sát, mặt bằng 50–60 m² có giá khoảng 13–18 triệu đồng/tháng, giảm khoảng 15% so với đầu năm.
Đây là ghi nhận tại các địa điểm cụ thể, không phải thống kê đại diện cho toàn bộ thị trường shophouse TP.HCM.
TT Genesis công bố dự án tại khu Nam
Sáng 24/10/2026, TT Genesis tổ chức lễ công bố dự án tại Thisky Hall Sala. Thông tin doanh nghiệp được đăng ngày 25/10 ghi nhận khách tham dự và hoạt động lựa chọn căn hộ ưu tiên tại sự kiện.
Mức giá được giới thiệu trước sự kiện là từ 69 triệu đồng/m². Đây là giá khởi điểm truyền thông, không phải mức giá bán trung bình đã được xác nhận của giỏ hàng.
Tại thời điểm chốt bản tin, các nguồn công khai đã kiểm tra chưa cung cấp đủ số căn chào bán đợt này, số giao dịch đáp ứng cùng một tiêu chí và giá bán bình quân. Vì vậy, bản tin chưa xác định tỷ lệ hấp thụ; không quy đổi lượt booking hoặc lựa chọn căn ưu tiên thành số hợp đồng mua bán.
Nguồn 12 • TT Genesis • Thông báo sự kiện ↗
Nguồn 13 • Art Times • Thông tin doanh nghiệp ngày 25/10 ↗
Nguồn 14 • Nhịp Cầu Đầu Tư • Giá giới thiệu trước sự kiện ↗
Chính sách mở bán theo bảng tính tư vấn
File tư vấn do tác giả cung cấp có danh mục căn điển hình và công cụ tính giá từng căn, nhưng không có bảng giá toàn bộ giỏ hàng. Giá 5 tỷ đồng đang nhập trong phiếu là một đầu vào tư vấn; không được sử dụng để xác định giá bán trung bình TT Genesis.
| Nhóm chính sách | Mức thiết lập trong file |
|---|---|
| Đăng ký tư vấn hoặc booking | 1% |
| Early bird đăng ký giá trần | 2% |
| Happy Surprise | 2% trong bảng tham số; phiếu hiện chọn 0% |
| Thanh toán nhanh 30% / 50% / 70% | Chiết khấu tương ứng 3% / 5% / 8% |
| Mua nhiều sản phẩm | 1% / 1,5% / 2%, tùy điều kiện |
| Khách hàng thân thiết | 1% |
Các ưu đãi được tính tuần tự trên giá còn lại. Ví dụ, giảm 1% rồi giảm tiếp 2% tương đương giảm thực tế 2,98%, không phải 3%. File chưa thể hiện đầy đủ thời hạn và điều kiện kết hợp tất cả chương trình.
Thanh toán chuẩn và các lựa chọn giãn dòng tiền
Theo lịch chuẩn, khách hàng thanh toán 10% khi ký văn bản thỏa thuận, thêm 5% sau 3 tháng và 5% sau 6 tháng. Khi ký hợp đồng mua bán, dự kiến quý III/2027, thanh toán thêm 10% và phần VAT theo lịch. Trong 20 tháng tiếp theo, tỷ lệ thông thường là 1% mỗi tháng; riêng tháng 5, 10, 15 và 20 là 6% mỗi tháng. Đợt bàn giao dự kiến quý III/2029 là 25%; đợt nhận giấy chứng nhận là 5%, với VAT được phân bổ theo quy định của bảng tính.
| Phương án | Điều chỉnh giá so với phương án chuẩn sau ưu đãi ban đầu |
|---|---|
| Dễ sở hữu 39 | Cộng 3,5% |
| Dễ sở hữu 29 | Cộng 4% |
| Đồng hành tài chính | Cộng 5%; có đợt 40% sau một tháng ký HĐMB, ghi chú hỗ trợ lãi suất |
Thời hạn và mức hỗ trợ lãi suất chưa được thể hiện đầy đủ trong file. Với hai gói 29 và 39, công thức hiện cộng VAT 10%, cho ra lần lượt 31,9 và 42,9 triệu đồng mỗi tháng. Lịch ghi tháng 1–23; công thức phân bổ gồm dòng tháng đầu và 22 tháng bổ sung. Cần đối chiếu chính sách ban hành trước khi chốt số tiền và lịch thu với khách hàng.
Nguồn bổ sung: Bảng tính tư vấn TT Genesis do tác giả cung cấp ngày 25/10/2026, các sheet PTV, Sheet1 và Sheet5. Phần đối chiếu trên là phân tích bảng tính, tách biệt với lời bình của tác giả.
Dự án đề xuất tìm hiểu
Nam Mekong Grand Plaza
Dự án tại vòng xoay A1, Thành phố mới Bình Dương. Hồ sơ tổng quan, vị trí và phương án tài chính được cập nhật tại website Nguyễn Anh Tú.
Norton Park
Dự án của Gamuda Land cạnh AEON Mall Bình Dương Canary. Xem tổng quan dự án và phương án thanh toán trên website Nguyễn Anh Tú.
SkySOLIS
Dự án do SkyWorld phát triển tại trục Đại lộ Bình Dương, khu vực Lái Thiêu. Theo hồ sơ giới thiệu của CBRE, dự án gồm hai block với 1.101 căn hộ, dự kiến bàn giao quý III/2029.
Xem SkySOLIS → · Tham khảo hồ sơ SkySOLIS • CBRE ↗
Liên hệ Nguyễn Anh Tú (0978 618 149 · Zalo) để trao đổi nhu cầu, lựa chọn sản phẩm và đối chiếu phương án tài chính phù hợp.