THỜI KỲ
CHỌN GIÁ ĐÚNG

Các tín hiệu tài chính được công bố trong tuần.

Lãi suất tăng chậm lại, mặt bằng chi phí vốn vẫn cần theo dõi

Tại họp báo ngày 7/10, Ngân hàng Nhà nước cho biết tốc độ tăng lãi suất đang chậm lại. Đến 20/9, lãi suất tiền gửi bình quân của các giao dịch phát sinh mới ở mức 6,38%/năm, tăng 1,15 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Bản tin tỷ giá ngày 8/10 ghi nhận USD hạ nhiệt trong ngày.^[1][2]

Với người mua nhà, gói “Ngôi nhà đầu tiên” của BIDV là một tham chiếu cụ thể: biểu lãi suất cập nhật ngày 17/9 có ba lựa chọn dưới đây. Đây là thông tin nền để đọc diễn biến tuần, không phải chính sách mới ban hành trong tuần.^[3]

Điều kiện phê duyệt và lãi suất sau thời gian ưu đãi thực hiện theo thỏa thuận với ngân hàng.

Từ hoạt động của doanh nghiệp đến nhịp chuẩn bị bán hàng.

↗ Phóng to

↗ Phóng to

Diễn biến của những ngành chủ lực

Ngành hải cảng: Ngày 9/10, lãnh đạo MSC làm việc với Chính phủ, bày tỏ quan tâm đến phát triển cảng biển và logistics tại Việt Nam, trong đó có dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ. Đây là hoạt động xúc tiến và trao đổi đầu tư, chưa phải thông báo hợp tác chính thức.^[4]

Ngành công nghệ: Ngày 8/10, FPT công bố nội dung làm việc với Toyota Tsusho NEXTY Electronics về hợp tác bán dẫn tại ASEAN và Ấn Độ. Nội dung tập trung vào phân phối và phát triển kinh doanh sản phẩm chip, thúc đẩy sản xuất và mở rộng khả năng phủ thị trường của sản phẩm công nghệ Việt Nam.^[5]

Ngành tài chính: Theo FiinRatings, đến 24/9, ngân hàng chiếm 49,2% và bất động sản chiếm 41,5% giá trị trái phiếu doanh nghiệp nội tệ phát hành, tức hơn 90% chỉ với hai ngành. FiinRatings đánh giá quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam, tương đương 10,4% GDP, còn nhỏ so với Thái Lan (23,39%), Singapore (26,73%) và Malaysia (54,6%). Đây là cơ cấu phát hành trái phiếu, không phải tỷ trọng của hai ngành trong toàn bộ nền kinh tế.^[6]

↗ Phóng to

Theo tôi, mức độ tập trung vào hai ngành cho thấy hai mặt. Một là hệ thống huy động vốn tại Việt Nam chưa đủ đa dạng để các quỹ đầu tư quốc tế tham gia sâu vào bất động sản bằng nhiều hình thức, khiến việc huy động vốn cho bất động sản còn khá trực tiếp. Mặt còn lại là rủi ro của ngành không được phân tán, nên dễ nhạy cảm với những phản ứng ngắn hạn của thị trường. Bức tranh dòng tiền rộng hơn có trong bài Định kiến về dòng tiền bất động sản.

Trên thị trường chứng khoán, SSI ghi nhận cổ phiếu bất động sản đã điều chỉnh 30–50% kể từ đầu năm 2026, đưa định giá nhiều doanh nghiệp về vùng thấp so với trung bình lịch sử. Trong đó, NLG (Nam Long) và KDH (Khang Điền) giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2027 khoảng 0,8 lần, thấp hơn 50–60% so với mức trung bình 5 năm, lần lượt là 1,6 lần và 2,2 lần.^[7]

Ngành bất động sản: SSI nêu ba áp lực chính với doanh nghiệp nhà ở: chi phí tài chính và ưu đãi dành cho người mua tăng; cạnh tranh gay gắt hơn khi nguồn cung mở rộng; chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng. Thay vì giảm giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư đang dùng hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và tăng chiết khấu. Diễn biến cổ phiếu không đồng nghĩa giá nhà giảm cùng tỷ lệ.^[7]

Norton Park khởi động hoạt động bán hàng

Gamuda Land tổ chức sự kiện Norton Park ngày 8/10; theo VnExpress ngày 9/10, hơn 2.000 đại diện kinh doanh tham dự lễ ra quân.^[8][9] Quy mô sự kiện cho thấy nhịp chuẩn bị bán hàng, chưa phải số lượng giao dịch.

Theo quan sát của tôi, ở lần ra mắt này Gamuda Land tự tin với phân khúc sản phẩm vượt trội so với phần còn lại trên trục Đại lộ Bình Dương, đủ sức hấp dẫn tệp khách hàng cao cấp, bất chấp mức giá bán được xem là cao nhất khu vực thuộc địa bàn Bình Dương cũ.

↗ Phóng to

Nhà ở xã hội, quỹ căn hộ và các lô đất chuẩn bị đấu giá.

TP.HCM bổ sung các lớp nguồn cung

Theo thông tin ngày 9/10, TP.HCM đã hoàn thành 2.283 căn nhà ở xã hội từ đầu năm và dự kiến có thêm khoảng 9.000 căn trong năm. Khoảng 22.900 căn đang thi công là nhóm nguồn cung ở giai đoạn khác, không cộng trực tiếp với các chỉ tiêu hoàn thành.^[10]

↗ Phóng to

Năm lô đất gắn với 3.790 căn hộ R1–R5

TP.HCM đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất cùng công trình và tài sản gắn liền với đất tại năm lô thuộc phường An Khánh. Các khối nhà có 3.790 căn hộ, hoàn thành từ năm 2015; thời gian đấu giá dự kiến trong tháng 10/2026. Giá khởi điểm sẽ được xác định, thẩm định và phê duyệt theo quy định tại thời điểm tổ chức.^[11][12]

Bản đồ và hồ sơ đối chiếu

↗ Phóng to

Hé lộ lô đất “vàng” mới nhất của Vinhomes tại TP.HCM

Phối cảnh được hé lộ thuộc một lô đất tại phường Hòa Hưng (quận 10 cũ), trong “tam giác đắt giá” giữa ba trục 3 Tháng 2, Cao Thắng và Lê Hồng Phong. Theo báo chí, khu đất khoảng 8,2 ha tại 238 đường 3 Tháng 2 đang được lấy ý kiến quy hoạch chi tiết 1/500 theo hướng tổ hợp nhà ở cao tầng gắn với metro số 2, quy mô dân số khoảng 10.000 người, chiều cao tối đa 45 tầng; VnExpress cho biết Vingroup là đơn vị đề xuất điều chỉnh. Đây là phương án đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt.^[15][16]

Theo tư liệu phối cảnh dưới đây, dự án dự kiến có 7 tòa tháp cao cấp nằm cạnh Việt Nam Quốc Tự. Vì ở gần công trình biểu tượng này, khu đất chịu kiểm soát chặt về cao độ, mật độ và khoảng lùi.^[17] Tên “Vinhomes Kỳ Hòa” là cách thị trường đang gọi dự án.

↗ Phóng to

Theo thông tin tôi tiếp nhận, đây là một trong ba quỹ đất mà Vinhomes được bàn giao theo hình thức đối ứng khi đầu tư tuyến đường sắt tốc độ cao Cần Giờ.

Long Thành và các kết nối trong vùng Đồng Nai.

↗ Phóng to

Long Thành bước vào thử nghiệm vận hành

Thông tin ngày 9/10 cho biết sân bay Long Thành đang triển khai thử nghiệm vận hành toàn diện, hướng tới khai thác thương mại trong tháng 12/2026. Đây là mốc mục tiêu, chưa phải trạng thái đã mở cửa khai thác.^[18]

Cùng ngày, Báo Đồng Nai ghi nhận áp lực bàn giao mặt bằng các tuyến kết nối sân bay: ĐT.769 tại Bình An đạt khoảng 94%, trong khi ĐT.770B tại Long Phước khoảng 47%. Các tỷ lệ thuộc từng địa bàn, không đại diện toàn bộ tuyến.^[19]

Biên Hòa tiếp tục hoàn thiện quy hoạch

Tại cuộc họp ngày 9/10, Đồng Nai xem xét quy hoạch phân khu tại Biên Hòa với quy mô khoảng 2.146,5 ha, có định hướng đô thị ven sông và TOD. Hồ sơ dự kiến trình trong tháng 12; nội dung đang được hoàn thiện, chưa phải đồ án đã phê duyệt.^[20]

Một góc nhìn xuyên suốt từ kinh tế, nguồn cung đến hành vi thị trường.

Góc nhìn tuần của Nguyễn Anh Tú

Đặt các tin của tuần cạnh nhau, điều đáng chú ý không phải là một tín hiệu đủ sức kéo cả thị trường tăng giá. Đó là sự xuất hiện đồng thời của ba nhịp vận động: vốn dài hạn tiếp tục tìm cơ hội, hạ tầng tiến gần hơn tới sử dụng thực tế, còn khả năng nắm giữ tài sản dài hạn vẫn là của nhà đầu tư. Theo góc nhìn của tôi, chính sự lệch nhịp ấy làm cho việc phân loại và lựa chọn sản phẩm, cùng tư duy dài hạn, trở thành lợi thế của nhà đầu tư.

Sản phẩm công nghệ Việt Nam có cơ hội ra thế giới; chiến lược quy hoạch vùng chức năng cùng nhiều nỗ lực trong giai đoạn địa chính trị vừa qua đã thu hút sự quan tâm và tham gia nhiều hơn của các nguồn lực nước ngoài đối với Việt Nam.^[4][5]

Cạnh tranh thị phần giữa các chủ đầu tư giúp mức giá tương đối bình ổn hơn so với thời gian vừa qua, cộng với các chính sách giãn tiến độ thanh toán phù hợp với nhà đầu tư nắm giữ dài hạn. Nhưng nguồn cung dồi dào, diễn biến phức tạp của dòng vốn và mặt bằng lãi suất cuối năm có thể khiến tâm lý mua nhà chững lại; áp lực thanh khoản trong thời gian tới sẽ làm suy yếu mạnh tâm lý đầu cơ và việc dùng đòn bẩy cao của nhà đầu tư.^[1][7]

Định vị vùng chức năng quan trọng và đánh giá mức độ ưu tiên của nguồn lực dành cho vùng đó; nghiên cứu phân khúc sản phẩm phù hợp với người sử dụng cuối; đánh giá mức giá bán so với tiềm năng của sản phẩm và tâm thế của người nắm giữ tài sản dài hạn: đó là những tiêu chuẩn đúng đắn cho nhà đầu tư hiện nay.

Bởi vậy, “thời kỳ chọn giá đúng” không có nghĩa chỉ chờ giá giảm, cũng không có nghĩa săn sản phẩm rẻ nhất. Đó là chọn tài sản có giá trị sử dụng rõ, đặt nó cạnh các lựa chọn tương đương, rồi mua ở mức tổng chi phí mà mình có thể nắm giữ đủ lâu. Có thể trả cao hơn cho chất lượng sống, vị trí và năng lực vận hành tốt hơn; điều không nên làm là trả trước toàn bộ thành quả của một tương lai chưa hoàn thành.

Thị trường có thể tiếp tục kể những câu chuyện lớn. Người mua cần giữ quyền quyết định ở những con số cụ thể: mua để làm gì, trả bao nhiêu, bằng nguồn tiền nào và điều gì khiến người tiếp theo sẵn sàng mua hoặc thuê lại. Một dự án tốt là điểm bắt đầu. Một mức giá mua đúng mới là nền tảng của quyết định.

Ba cách tiếp cận không gian sống tại khu vực phía Bắc TP.HCM.

Norton Park

Chuẩn sống được chăm chút từ những điều hằng ngày

Nếu Celadon City gợi nhớ một đời sống đủ đầy giữa công viên, thể thao và mua sắm, Norton Park tiếp nối cách Gamuda Land chăm chút không gian sống ấy tại phía Bắc thành phố. Bên cạnh AEON Mall Bình Dương Canary, dự án đặt trải nghiệm mỗi ngày của cư dân vào trung tâm: gần tiện ích, có khoảng xanh và có nơi dành cho nhịp sống riêng.

Dù được công bố với mức giá có thể nói là cao nhất khu vực, nhà đầu tư vẫn đang tham chiếu theo tâm lý của thời Bình Dương cũ. Hãy đặt dự án với địa chỉ thuộc TP.HCM và so với các sản phẩm khác thuộc TP.HCM cũ để thấy vì sao chủ đầu tư tự tin với giá trị của dự án.

Xem thêm Norton Park ↗

Nam Mekong Grand Plaza

Khởi đầu cho một vị trí có vùng giá đỉnh tại Thành phố mới Bình Dương

Ngay khu vực vòng xoay A1 – WTC Gateway, Nam Mekong Grand Plaza mở ra câu chuyện sống tại tâm điểm giao thương của Thành phố mới Bình Dương. Khi tọa độ chức năng này hoàn thành, định nghĩa TOD 5.0 của người dân Việt sẽ rõ ràng hơn bao giờ hết. Trước thời điểm đó, giá bán của Nam Mekong Grand Plaza, với tôi, vẫn được xem là mức chi phí đáng bỏ ra nhất so với tiềm năng của vị trí.

Xem thêm Nam Mekong Grand Plaza ↗

SkySOLIS

Không gian sống bắt đầu từ nhu cầu của cả gia đình

Tại SkySOLIS, SkyWorld mang đến sự an tâm với công thức bài bản để định hình thương hiệu của họ trên thị trường quốc tế. Những sản phẩm vị nhân sinh chú trọng vào đời sống thường nhật của nhiều thế hệ sinh sống. Trên trục Đại lộ Bình Dương, giữa khu dân cư đã hình thành, dự án giới thiệu một tổ ấm được chăm chút từ công năng căn hộ đến những khu vườn và tiện ích trên cao. Mức giá bán của dự án được xem là lần đầu ra mắt với người mua Việt.

Xem thêm SkySOLIS ↗